ממה להזהר ברכישת בתים בארה"ב - מאמר מס' 2
קונדו (Condo) להשקעה, מאד לא מומלץ
קונדומיניום או בקיצור קונדו (condo) – זוהי דירה בבניין מגורים לרוב בנייני רכבת של 2-3 קומות.
בשכונות הנמצאות במתחם סגור, לעתים מוקף גדרות או חומות, לעתים מאובטח ע"י שערים וחברות הגנה,
בעלי הדירות אחראים לתיקונים בתוך הבית, הועד השכונתי HOA אחראי לתיקונים של מעטפת הבניין: קירות חיצוניים, מדרגות, גגות. ((HOA-Home Owner Association
לכאורה מקום טוב, שמור ומוגן.
נכון! אבל לא טוב למשקיעים!!!
על פי החוק בארה"ב יש לועדי השכונות הללו סמכויות נרחבות ביותר והם יכולים לקבל החלטות שונות ומשונות שמשפיעות על בעלי הנכסים באופנים שונים ואתן מספר דוגמאות איך הן משפיעות על משקיעי נדלן.
הוועדים מטילים מגבלות Restrictions על תהליכי הרכישה וההשכרה, מי יכול ומי לא יכול לרכוש או לשכור בתים בשכונה, והדוגמאות שאני נותן מאפיינות את מרבית או כל המתחמים האלה (השכונות).
א. בד"כ הבתים מיועדים לגילאי 55 ומעלה.
סכנה: אתה עשוי לרכוש קונדו ולגלות שאינך יכול לגור בו. ואתה מוגבל בגיל השוכרים.
ב. רוב מוחלט של ועדי השכונות לא מאפשרות השכרת הדירה בשנה ראשונה, או שנתיים או 3 שנים ראשונות, ויש כאלו שלא מתירות כלל השכרת הנכס. (נדיר למצוא שכונה שבה מותר להשכיר דירה משנה ראשונה, אבל גם אז הועד עלול לשנות את ההחלטה והמשקיע נותר עם דירה שלא ניתן להשכירה).
סכנה: במהלך תקופת המגבלה הזו יש לבעל נכס רק הוצאות ללא הכנסות
ג. במקומות שאפשר להשכיר את הדירה יש בד"כ מגבלות נוספות כגון: רק אחוז מסויים של דיירים רשאים להשכיר את הנכס
סכנה: אם קיבלת אישור והשכרת את הנכס תקופה ולאחר זמן הדירה הייתה בלתי מושכרת עד שמצאת דייר אחר. בזמן הזה דירה אחרת עשויה להכנס למעגל הדירות המושכרות שתתפוס את מקומה של דירתך ואינך יכול להשכיר את הדירה לזמן בלתי ידוע
ד. דמי הועד השכונתי הם בממוצע כ 25%-30% מההכנסה משכירות ולעתים יותר.
סכנה: הם אינם כוללים תשלומי ארנונה או ביטוח או דמי ניהול, וכך מתכרסמת ההכנסה משכירות משמעותית. ובתקופה שהנכס לא מושכר בין דייר לדייר (ויש כאלה תקופות) אתה ממשיך לשלם את כל ההוצאות הקבועות).
ה. משקיעים רבים מודעים למגבלות הללו ולא נוהגים לקנות אותם למטרות השכרה.
סכנה: משמעות הדבר שיהיה קשה למכור את הדירה, יש פחות קונים פוטנציאליים
ו. ככל שיש יותר מגבלות מספר הדירות הריקות עלול לגדול.
סכנה: עלות דמי הועד השכונתי עלולה לגדול.
.
שמעון דוד 050-300-2093
יועץ נדלן רי/מקס פריים שמוטקין 10 ראשון לציון
